環上海哪些區域最有潛力?專傢解密“上海2035”總體規劃
“上海2035”解構
環上海置業“錢”程
2018年1月4日，《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》（以下簡稱“上海2035”）正式發佈！
“上海2035”明確：用18年的時間，把上海努力打造成為卓越的全球城市，令人向往的創新之城、人文之城、生態之城，具有世界影響力的社主義現代化國際大都市。
規劃提出，要優化城市空間格局。主動服務“一帶一路”建設、長江經濟帶發展戰略，主動融入長三角區域協同發展，推動上海與周邊城市協同發展，構建上海大都市圈，打造具有全球影響力的世界級城市群。
努力推動城鄉發展一體化，優化本市空間格局，構建由“主城區-新城-新市鎮-鄉村”組成的城鄉體系和“一主、兩軸、四翼；多廊、多核、多圈”的空間結構。“一主、兩軸、四翼”，即：主城區以中心城為主體，沿黃浦江、延安路-世紀大道兩條發展軸引導核心功能集聚，並強化以虹橋、川沙、寶山、閔行為“四翼”的主城片區的支撐，提升主城區功能能級，打造全球城市核心區。“多廊、多核、多圈”，即強化沿江、滬寧、滬湖、滬杭、沿灣等重點發展廊道，完善嘉定、松江、青浦、奉賢、南匯等5個新城綜合性節點城市服務功能，培育功能集聚的重點新市鎮，構建公共服務設施共享的城鎮圈，實施鄉村振興戰略，實現區域協同、城鄉統籌和空間優化。結合城鄉體系和市域空間佈局，完善由城市主中心（中央活動區）、城市副中心、地區中心和社區中心四個層次組成的公共活動中心體系。中央活動區包括小陸傢嘴、外灘、人民廣場、徐傢匯等區域。城市副中心共16個，包括9個主城副中心（五角場、真如、花木、寶山、虹橋、莘莊、川沙、金橋、張江）、5個新城中心和金山濱海地區、崇明城橋地區2個核心鎮中心。
規劃提出，要轉變城市發展模式。堅持“底線約束、內涵發展、彈性適應”，探索高密度超大城市可持續發展的新模式。牢牢守住人口規模、建設用地、生態環境、城市安全四條底線。緩解人口快速增長與資源環境緊約束之間的矛盾，嚴格控制常住人口規模，至2035年常住人口控制在2500萬人左右。按照規劃建設用地總規模負增長要求，鎖定建設用地總量，控制在3200平方公裡以內。把生態環境要求作為城市發展的底線和紅線，錨固城市生態基底，確保生態用地隻增不減。
截止2016年底，上海市常住人口2420萬人，建設用地總量3150平方公裡。“上海2035”定出的底線，也就意味著未來18年，隻有80萬人口（每年4.4萬人），50平方公裡建設用地（不到1個松江新城的面積）的增量。
顯然，上海主城區和嘉定、松江2個較早開通軌交的新城發展已經飽和，城市規劃帶動房產升值的紅利，在上海已經基本結束，在環上海都市圈尚有那麼3-5年的機會。再不抓緊,通過買房步入中產的大門徹底關閉。
其實，買房和打股票一樣，即使大盤很穩，不同股票的收益也相差甚遠。而賺錢最穩，最吸引人的莫過於一傢公司首次公開的股票（IPO），也就是原始股。
原始股的發掘難度是極大的，初期具備IPO屬性的地段往往生澀、不起眼，絕大多數人不能完全發現其價值。等多年後變為成熟的建成區，隻能花高價，去買那些上市流通股——二手房。
“上海2035”中最具價值的當屬以下這張《上海和近滬地區綜合交通協調圖》，透過這張圖，我們更能一窺環上海樓市未來的錦繡“錢”程！
為瞭讓大傢更直觀的瞭解上海大都市圈“多條廊道”的高鐵網絡佈局，小編根據鐵總和蘇浙滬3省已發佈的規劃圖，繪制瞭以下《長三角高鐵規劃圖》。
長三角地區，歷來以南京-上海-杭州-寧波的“Z”字型為主軸，蘇南和浙北環杭州灣地區經濟最發達的都市都密佈在這“Z”字型主軸上，除上海都市圈外，“Z”字型上還有南京都市圈、蘇錫常都市圈、杭州都市圈、寧波都市圈等“多心”、“多核”。近年來，隨著寧杭高鐵、寧啟動車的相繼開通，“Z”字型變成瞭“巨”字型（上圖藍色已開通線路），寧杭發展軸和江蘇北沿江發展軸逐步興起。
“上海2035”規劃中提出，上海融入長三角的5條廊道：沿江、滬寧、滬湖、滬杭、沿灣，其中隻有滬寧、滬杭廊道已建成瞭高鐵，沿線的昆山、嘉善、嘉興，也是環上海樓市中最早熱起來的城市。
而在沿江、滬湖、沿灣這三條新廊道上，目前都已在建或即將開建高鐵，並將在未來三年（2019-2021年間）相繼開通。它們分別是：
一是沿江廊道（2019年開通滬通鐵路，2020年開通南沿江高鐵），重點城市是太倉、南通；
二是滬湖廊道（2020年開通滬蘇湖高鐵），重點城市是吳江、湖州；
三是沿灣廊道（2021年開通滬乍杭高鐵），重點城市是平湖、海寧！
沿江廊道線路概況
沿江廊道上，在建的項目為滬通鐵路（上海—南通，設計時速200-250公裡/小時），同時還規劃瞭江蘇南沿江城際鐵路（上海—江陰—南京，設計時速350公裡/小時）。這兩條鐵路從張傢港到太倉段為並線運營，從太倉接入上海，分兩期建設，一期經太倉南、安亭接入滬寧鐵路，進上海站或上海虹橋站，預計2019年通車。二期沿上海S7、G1501高速公路走向，在吳淞口跨越黃浦江，接入上海東站，預計2021年通車。江蘇南沿江城際鐵路，從張傢港西去南京方向，途經江陰、武進、金壇、句容等區縣市，預計2020年通車後，將實現蘇南地區縣縣通高鐵的目標。
↑滬通鐵路規劃圖
↑江蘇南沿江城際鐵路規劃圖
沿江廊道最鄰近上海的城市：太倉市
區位分析
離上海最近，最委屈的城市
滬通 南沿江廊道與上海接壤的城市是太倉市。環顧上海周邊，距離上海市中心人民廣場直徑在40公裡以內的異地城市隻有1個，那就是太倉！它比昆山市中心到上海人民廣場還要近10公裡，而相比上海遠郊的臨港新城（到龍陽路60公裡）、金山新城（到上海南站55公裡）、崇明新城（到汶水路100公裡）到上海市中心的距離則要近太多。
然而，在與上海陸上接壤的5個縣市中，最委屈的也是距離上海最近的太倉，隻有40公裡，卻被交通阻隔。花橋因為軌交11號線，是整個上海的花橋；嘉善因為有高鐵，打著“虹橋下一站”的旗號，也成瞭整個上海的嘉善（事實上嘉善到上海人民廣場的距離90公裡，比太倉遠瞭一倍多，與上海人民廣場到蘇州市中心的距離相當），目前的太倉不沾地鐵，也暫未通高鐵，所以隻能是寶山、嘉定的太倉。而太倉的規劃也正是這樣做的，緊貼著環滬一線，一個科教新城、一個瀏河，一個挨著嘉定，一個挨著寶山，努力前進著。
交通利好
公交同城化已實現，未來直通上海4大火車站
太倉目前有5條城際公交快線，瀏河-美蘭湖、港區-美蘭湖、鹿河-美蘭湖、太倉-嘉定北、沙溪-嘉定西與上海軌交7號線、11號線無縫接駁，可使用滬蘇兩地的交通卡。從瀏河到7號線美蘭湖車程30分鐘，從太倉市中心到11號線嘉定北站車程20分鐘，嘉定北與上海軌交對接的末班車最晚運營至23:05，應該說，滬太兩地早已實現瞭公交同城化。
而真正讓太倉飛起來，成為跟昆山、嘉善一樣的環上海“高鐵”新城，最快明年就可以實現瞭！2019年滬通鐵路一期工程開通，太倉可通過安亭聯絡線，先接入上海站（靜安區）、上海虹橋站，取得和昆山一樣的區位優勢；待到2021年，滬通鐵路二期開通後，太倉可以直達上海北站（寶山楊行）和上海東站（浦東機場）；屆時，環滬諸城中，唯太倉可以有直達上海東（浦東）、西（虹橋）、北（寶山）、中（靜安）4個方向，相比昆山、嘉善隻能到達上海虹橋，抑或昆山-上海站、嘉善-上海南2個方向，太倉未來往上海方向的通達覆蓋面更高。
更值得一提的是，從“上海2035”規劃圖上我們可以看出，太倉扼守南沿江廊道（直達常州、南京）、北沿江（直連揚州、泰州）、滬通廊道（南通、蘇北、山東半島一線牽）和滬崇啟廊道（上海市區到崇明、啟東、海門都必經太倉），4條廊道在此交匯，環顧與上海陸上接壤的太倉、昆山、吳江、嘉善、平湖5縣市，當屬太倉最牛！
尤其是全新的上海東站，就是想盤活浦東沿海自貿區和北上海港口群的活力，太倉正是北上海沿江、沿海發展廊道上的“出滬第一站”。未來太倉很可能領銜環上海！
熱點板塊
①太倉高鐵站周邊
“北上海第一站”，未來20分鐘通靜安達虹橋
滬通鐵路在太倉設有太倉、太倉南站2個客站。太倉站將是滬通鐵路沿線第一客流大站，預計停靠車次將與現狀昆山南站不相上下，從該站到上海虹橋及上海站的車程預計在20分鐘左右，票價根據列車等級（D、G）不同，預計在18-30元之間。該站位於太倉市中心與瀏河鎮之間，到兩邊核心區車程都在10分鐘左右，距離該站不遠處的碧桂園太倉高鐵站項目，售價17500元/平方米，同時距離該項目僅兩個路口的太倉朝陽路客運站，每20分鐘就有一趟對接11號線嘉定北的城際快線，20分鐘車程即可抵達，完全可以做到“白天在上海市區上班，晚上返回太倉居住”。
②瀏河鎮
鄭和下西洋從這裡出發，30分鐘無縫接軌美蘭湖
而在太倉高鐵站東側，當年鄭和下西洋的起錨台中家電特賣地、萬裡長江“江尾海頭第一鎮”瀏河的碧桂園項目，均價14000元/平方米，相比與上海幾乎等距離的昆山花橋，這裡的房價便宜瞭將近一半。而瀏河30分鐘公交車程無縫接駁上海1號線富錦路、7號線美蘭湖、11號線嘉定北這三條幹線軌交的起點站，也使得瀏河早就成為北上海，尤其是寶山、嘉定市民“以時間換空間”改善居住和養老度假的理想置業之地。
③太倉港區
蘇州的“外高橋保稅區”，房價11000元/㎡起
太倉高鐵站周邊另一塊價值窪地，要屬太倉港區瞭。可別小看瞭太倉港，它是萬裡長江內河第一大港，江蘇省第一大港，中國第六大港，相當於整個蘇州市的“外高橋保稅區”板塊。規劃從蘇州園區-昆山-太倉高鐵站-太倉港區的市域軌交S2線，以及從上海美蘭湖-瀏河-太倉港區的有軌電車都通達這裡。目前，從太倉港區直達上海7號線美蘭湖的城際快線，每天有12個班次往返，基本上每小時就有1班車，車程50分鐘，非常適合上海老年人來此居住。碧桂園太倉港區項目，均價僅11000元/平方米，未來蘇州S2線通車後，從這裡出發，1小時內可達包括上海、蘇州、昆山、太倉四城，發展潛力不言而喻。
④太倉南站周邊
太倉的“聯洋國際社區”，房價破20000元/㎡
太倉南站位於太倉城南與上海嘉定區交界處，由於該站處在滬通鐵路太倉-安亭聯絡線上，隻能通往上海虹橋站及上海站方向，且與上海、太倉站都距離過近，預計將來隻有為數不多的D車停靠（可參照滬寧城際上南翔北、安亭北等客流小站）；但該站規劃引入蘇州-昆山-太倉的市域軌交S1支線和上海嘉定有軌電車，這裡的項目聚集瞭太倉最好的實驗小學和高中，相當於太倉的“聯洋國際社區”，又是全太倉最靠近上海軌交最近的地方（從太倉南站到嘉定西站直線距離僅8公裡），該區域綠地的項目房價已達到2萬元/平米。
沿江廊道最大受益城市：南通市
區位分析
萬眾期待“難通”變“南通”
長期以來，南通最大弊端是封閉，城市名曰“南通”，實為“難通”、“南不通”。從地理上來說，南通南面是長江，北面是大海，東面也是大海，與整個蘇南幾乎呈隔斷之勢。2008年之前，從南通去上海和蘇南還必須要坐輪渡。直至今日，南通依然沒有南向的鐵路，坐火車去上海，要繞道南京。與蘇南連通的唯一路徑也隻有一座蘇通大橋，該橋也因此被評為中國最堵的跨江大橋，據說黃金周客流高峰時，過一個橋需要5個小時。
然而，2019年，隨著滬通鐵路的開通，南通將實現真正意義的“南通”！
南通地級市轄4區5縣（市）730萬人口，空間上的隔斷和經濟上小城大縣模式，讓本地需求足夠旺盛。2019年，會開通直達上海站及上海虹橋站2個方向的高鐵，從上海到南通的鐵路裡程僅137公裡，D車票價僅需約42元（比去崇明島的過橋費還低），全程不超過1小時，而滬通鐵路沿途經過的太倉、常熟、張傢港等城市，都是長期雄踞中國百強縣市榜TOP10的城市，是中國縣域經濟最發達的地區，有那麼多發達縣市組成的“滬通1小時生活圈”，當前房價最低一端的正是南通。
筆者認為，2019年以後的南通，將不再是730萬本地人的南通，她更能承接來自南面上海、蘇州的剛需人口導入和產業轉移，成為至少影響滬、蘇、通三地5000萬常住人口的“北上海”門戶城市。
城市印象
其實，南通的經濟底子並不差，2016年全市GDP總量達到瞭6768億元，全國排名第21位，超過瞭沈陽、濟南、西安、哈爾濱等一眾副省級的省會城市，在江蘇省，僅次於蘇州、南京和無錫，排名第四，同時也是蘇北地區No.1。而其9.3%的經濟增速也是領跑整個江蘇。
南通的優勢是基礎教育，啟東中學長期以來都是與黃岡中學並駕齊驅的學校。但是，長期以來，南通的人口流失率非常高，隻要是考出去的大學生，當然還有通州、海門、啟東的“建築大軍”，走出南通，十有八九都奔大上海去瞭，基本上都不會回來瞭。
很多年以來，南通都一直是一座完全自嗨的城市，不管是經濟，還是房地產。同蘇州一樣，在2013年前後，南通房地產進入瞭數年的冰凍期，2016年的行情到來之後，價格迅速從7000漲到瞭14000元/平米，南通庫存被消化一空。政府開始限價，卻不限購，最終導致全民的集體癲狂。
2017年12月，我們在南通考察，基本上都是本地人在搶房，而且很多熱門項目還要攜全款，一開盤就是秒光的節奏，這已經不是什麼新鮮事瞭。
熱點板塊
①港閘區
南通的“大虹橋板塊”
南通4區中，最靠近未來滬通鐵路乃至整個北沿江高鐵（上海-南通-泰州-揚州-南京）以及沿海高鐵（上海-南通-鹽城-連雲港-青島）的南通西站樞紐的是港閘區，類似於南通的“大虹橋板塊”。港閘區也是僅次於市中心崇川區的南通第二大商圈，華潤萬象城、百盛、三甲醫院、南通理工學院，現狀寧啟鐵路動車始發站南通站都位於該區，此地距離南通石化工業集中區域相距30公裡以上，環境方面沒有問題。
在南通市已開工興建的地鐵1號線，距南通西站在4站以內（地鐵車程不超過10分鐘）的，有萬科、恒大、招商等品牌開發商的諸多樓盤在售，均價12000-15000元/平米之間。這個區域應該是投資南通未來的第一選擇。
②開發區
南通的“莘莊板塊”
位於蘇通大橋北橋頭堡位置的南通市開發區，則是總長35公裡的南通地鐵1號線的另外一端，也是自駕車從上海、蘇州進入南通最先到達的門戶區域，類似於南通的“莘莊板塊”，這一區塊同樣也是萬科、綠地、恒大、碧桂園、世茂、中南、中港等品牌開發商雲集，房價從9000元/平米起步。（以上內容源自第一地產在線）
近上海最大受益區域：崇明島
《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》雖然文字太多，但是這5張圖，你必須要看：
01
上海市域空間結構圖
上海6個發展廊道，崇明占瞭三分之一！
崇明城橋鎮地區核心鎮發展廊道
長興鎮+陳傢鎮雙中心鎮發展廊道
02
上海和近滬地區戰略協調區圖
崇明、寶山、啟東、海永協同發展，構建長江口戰略協同區
崇明、寶山、啟東、海永協同發展，共同推動崇明世界級生態島建設， 成為輻射帶動內陸地區發展的戰略空間。重點優化長江口地區產業佈局，嚴格保護 沿江各市水源地，推進沿江自然保護區與生態廊道建設。
台中電器行推薦03
上海市域生態基底結構圖
崇明生態走廊+崇明生態保育區，“一廊一區”構建崇明生態基底
以崇明寬度 1000 米以上的放射狀、 通暢性生態走廊，集聚林地、水系等生態要素，增加公園、綠道等休閑空間，構建 市域生態骨架。
圍繞崇明生態保育區，加強各類生態要素的融合發展，促進永久基本農田集中 連片建設，形成由水脈、農田、林網組成的復合生態空間。
04
上海市域城鎮空間（開發邊界）規劃圖
崇明的房子賣一套少一套
崇明區土地利用規劃方案，嚴控建設用地，劃定城市開發邊界
05
上海市域風貌分區圖
唯一獨立命名的風貌區，崇明三島風貌區
崇明三島風貌區依托崇明世界級生態島建設，打造獨有的世界級生態島風貌
崇明世界級生態島的建設
崇明的未來發展不可估量
軌交崇明線將打造上海灘最美線路在昨天的推文中，小編把崇明的交通規劃都盤點瞭一下→厲害瞭！崇明人可乘“空中小火車”賞全島美景，交通規劃簡直上天~
據瞭解，未來崇明將把環島的綠色和立體交通建設起來，按照“空中小火車+新能源公交車+新能源租賃汽車+共享單車江河水上交通”的組合方式結合廊道和步道建設，打造綠色、便捷的環島交通體系。形象地解釋一下就是全面實現水陸空三路暢通的節奏！崇明立體交通規劃：
一、空地結合交通網——環島窄軌小火車。空中小火車占地少，投資省，可利用既有道路、河道、綠化帶架設，造價是地鐵的1/5、輕軌的1/2、有軌電車的3/4；安全性能良好，德國伍珀塔爾擁有世界上歷史最悠久的懸掛式單軌鐵路系統，98年無事故；速度快，全天候，最高運行速度50公裡/小時，基本達到BRT（快速公交系統）水平，與地鐵、輕軌速度相當，不受雨雪天氣影響，運載能力可達到輕軌的1/2；不拆遷，工期短，最小轉彎半徑30米，建設周期1至2年，未來可以根據需要隨時進行拆卸，改線，擴建容易；噪音低、景觀美，采用電力驅動，噪音30分貝，可靠近居住區佈置，空軌外型美觀整潔，沿南橫運河、北橫運河和待建的生態大道綠化帶、三個主要風景區佈置，可成為崇明一道靚麗的風景線。
二、地面交通——新能源公交車+新能源汽車租賃+共享單車。推進慢行交通和低碳出行，建設500公裡生態綠道、自行車綠道，塑造靈活多樣的慢性系統，實現與軌道交通、公共交通的無縫對接，滿足居民出行、旅遊的深度需求。至2020年實現新能源公交車比重達到100%。
三、水上交通——兼顧民生和旅遊交通雙重需求，優化三島水上交通格局。以環島運河為骨架，通過開展水上巴士客運和水上旅遊等業務，結合濱河生態廊道構建崇明水上交通網絡。
但在說到崇明的交通規劃，還是不得不提軌交崇明線。2018年伊始，讓所有崇明島人期盼已久的利好消息終於來瞭——軌交“崇明線”已確定於今年開工！“崇明線”起自浦東金橋，終至崇明陳傢鎮，全長約47公裡，規劃設8站，將投資329億。主要沿聯毅家電生活館｜台中南屯家電行｜台中南屯家電行推薦G1501、長江隧橋、滬陜高速公路、中濱路走行。
下圖為2018年全國軌道交通規劃建設總表。
關於未來“崇明線”的開通，會對整個崇明島帶來怎樣的變化，我想不言而喻。
小編查閱相關資料瞭解到，目前上海市區至崇明島每日出入客流約為4萬人次。隨著崇明生態島建設的深入，預期未來每日的客流量將達到18萬人次。而當“崇明線”建成後，每日客流則會上升至25萬左右。人流量的加大，必然會刺激各方面崇明經濟的發展。崇明未來的發展前景是一片光明！
在近期官方所報道的消息中屢有提到：軌交崇明線或成最美線，在站點設置上突出觀光功能。據介紹，規劃建設中的軌交崇明線計劃采用一系列創新技術，在線路和站點設置上突出旅遊觀光功能，讓這條線路成為上海最美的一條軌交線。
（上圖為設想列車造型）
“崇明線”的開通將為島上居民的出行更加方便，特別是從島內坐軌交到金海路站後與12號線及規劃的9號線三期實現換乘，不僅可以縮短在途時間，還能通過換乘軌道交通，快速到達陸傢嘴、迪士尼、人民廣場等商業圈，而且前往上海浦東機場也會變得更加便捷。
此外，國傢鐵路局規劃會議已明確提出建造上海、崇明、啟東鐵路大通道，這意味著南北沿海高鐵將通過佈局於長江口的滬崇啟鐵路實現貫通，與蘇北的沿海鐵路網互聯互通，這對於推進城鄉一體化建設和長三角的一體化發展十分有利。
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